政府若不主動出擊　都更只能「原地踏步」

總統蔡英文宣示，政府將以提振內需做為今年拚經濟的主軸，振內需也將成為今年經濟成長的重要動能、新火車頭。至於提振內需的具體作法上，她力推前瞻、5+2創新產業、能源轉型、都更條例、長照2.0等五大藥方。

其中都更方面，除了推動《都市更新條例》修法、制定《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，並設置「國家住宅及都市更新中心」推動都市更新及管理社會住宅業務、「台灣金融聯合都市更新服務公司」提供危險與老舊建物改建及都市更新的服務平台。但是，在這些政策提出之後，都更真的就能推得動？

台灣都市更新，長期受限民粹與法規的影響，速度牛步為人所詬病，而其中可能的問題有：

（一）老舊建築產權複雜，整合不易、分配問題成阻饒。政府陷入私人產權如何分配的泥沼，無法從都市計畫的大格局思考。

（1）「緩拆」大旗保護下的違建

根據內政部政務次長花敬群所簡報的資料指出，截自3月底，受理的「危老重建計畫」件數累計為11件，已核定案件為3件，離2018年目標的全台500件還有很大的距離。其中主要原因，在於老舊建築大多存在著違建的問題，甚至成為了都市更新最大阻力。

台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良表示，國內建築頂樓加蓋、一樓占用亂象多，而這些被稱為「萬年違建」的緩拆建築物，早被違章戶視為合法權利。

然而現有的都更機制中，在權利分配時，既不承認也不給予它任何的分回，使得這些違章戶的所有權人不甘於既得利益受損，自然成為都更改建中的反對戶和釘子戶。

因此，政府應拿出魄力，嚴格取締頂樓加蓋及一樓占用等違建問題，否則都更之路恐依舊遙遠。

（2）「一坪換一坪」迷思成都更阻礙

加速都更是當前政府的迫切施政，但為何推動都市更新如此牛步？關鍵在許多住戶都有「一坪換一坪」的觀念，而不願再掏錢來重建自己的房子。

而「一坪換一坪」也成為近日市長參選人的政策論戰，而實際上，除非修改現行法令（遊戲規則），否則除了少數精華地區，因為可銷售面積金額可高達一定程度，而有一坪換一坪的先天優勢外，大多是不太可能，且若真的達到全面「一坪換一坪」政策，恐造成台灣更大的貧富差距，以及人口過度集中北部的失衡，這是沒有都市計畫的觀念，本來就不該把人全部都塞到同一個地方去，城市會承載不住，都市更新怎麼能無視人口及建物的管制？且在法律推動上，恐怕也會困難重重。

因此，政府必須向民眾說明清楚，否則恐造成不必要的對立及困擾，反而成為推動都更的阻力。

（3）都更條例修法後，釘子戶問題將減少？

《都市更新條例》修正草案，針對都更不同意戶明定「3加1」程序，從劃定更新地區、提出事業概要、審查事業計畫、權利變換計畫審定，只要有爭議就會辦聽證會，每個程序都有要求的內容，也被實質審議過後才會核定。類似文林苑的個案，只要都更單元內有人不同意，那就會被割出更新計劃，其他同意戶還能推動都更。

但這樣真的是在解決問題嗎？

首先，以文林苑及永春案為例，皆是在執行過程中提出行政救濟，以至於整個案子停擺；而當時文林苑案，政府機關亦介入協調，卻始終無法獲得結論，及至對簿公堂；再如永春案割出不同意戶後的「U字型」規劃設計，這種眼不見為淨的逃避作法，也無法解決問題。

以新加坡為例，新加坡對都更的法令規範簡單清晰，政府一旦畫定都更區域，就開始徵求居民同意。如果居民有3％~5％不同意拆遷，就必須透過公開的鑑價過程，賣給政府與建商。如果居民不同意鑑價結果，就給法院判決，如果法院也覺得價值不止於此，住戶就可以獲得更多的金額。因此，對新加坡官員而言，都更沒有釘子戶的問題。

（二）從中央到地方，主管單位的角色僅是死守法規的守門員，而不是城市再生計畫的推動者。

（1）都更草案用字藏玄機？

（圖片來源：經濟日報）
 

立法院於三月二十六日初審通過的《都市更新條例》修正草案，新增「政府主導都市更新」專章，明定各級主管機關「得」成立都市更新推動小組，督導、推動都更政策，與協調政府主導都更業務。其次，政府主導的都更案，免擬具事業概要，得依規定自行實施，或經公開評選，指定代為實施者。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，上述條文當中「得」與「應」的語意實質差異頗大，「得」讓人感覺可有可無，如為「應」字，就有必須成立而較具強力推動意志，「得」字則顯得較為消極，這也顯示出政府單位尚未認清事實現況，而無法推出較積極的因應作為。

（2）住都中心案子撿現成？

「國家住宅及都市更新中心設置條例」預計在7月正式上路，內政部表示，住都中心將以推動都市更新及社會住宅為主要任務，扮演統籌規劃角色，建立公私部門整合平台，引入民間力量充實推動量能，透過政府與民間企業、非政府組織及非營利團體間合作關係提升，強化民眾整體居住環境及生活品質。

（圖片來源：中時電子報）
 

然而目前預計著手的五大案，其中四塊基地為國產署的土地，已經與國產署初步協商，可提供作為都更使用。不禁讓人懷疑，為何政府主導都更，卻從產權完整、最單純的國有地介入？

（3）「房屋稅太高，使都更戶根本不想都更！」

房屋稅與地價稅高漲，使都更戶換新屋後的房屋稅過高，導致民眾在老屋改建之後反而住不起新房，讓都更頓時熄火。以住北市老房子的住戶為例，都更後的房屋稅從原本5000元變成30～50萬元，根本負擔不起，民眾只好繼續住老房子、不參加都更。

為此，政府亦有提出租稅減免政策，房屋稅最高可減半徵收長達12年，卻仍有民眾擔心，12年延長期結束後，還是得面臨房屋稅暴增問題。

新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良認為，地方政府為填補地方財政惡化的缺口，隨意調高新成屋的房屋稅基，反嚴重傷及無辜，例如104年7月以後領使用執照的新屋，不論面積大小皆課以重稅，對中等收入想要提升居住品質的換屋族，買了不算大的新房，卻無辜受到政府的重稅懲罰，新屋何罪，情何以堪？

依據現行《房屋稅條例》第5條規定：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」（註：依據住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準，個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。）

為鼓勵民眾參與都更，筆者認為，政府可另針對僅有一戶住家用房屋者，給予較低的稅率，藉此減輕都更戶的負擔，也能同時幫助到一般的換屋族。

政府積極程度仍是關鍵

台灣INTA技術論壇執行長李威儀透露，日本成功關鍵是中央政府對城市再生的OPEN MIND以及總理親自主導跨部門整合，加上民間力量的導入。

日本這17年來盡力協助各項都市再生發展計劃需要，包括放寬法令解釋或制定適合法令給都市再生個案、協助解決疑難雜症等，如簡化單純因高度而必須要施作環評的個案簡化審查，甚至放寬福岡市航高管制，以及針對民間286個超過1公頃開發案進行意見調查，歸納出民間需要政府解決有時間風險、中央法令不適合地方需要、公共建設期程不能符合民間開發需要3大重點，讓這17年來光是民間投入都市再生事業金額超過8兆日幣。

他說，若台灣如行政院長甚至總統，親自負責都市再生計劃政策推動和決策以及障礙排除，相信台灣也能有成功的都市再生和經濟發展。

（編輯整理／鍾子葳）

資料來源：
⊙都更遙遙無期 專家疾呼：拆除違建！
⊙胡偉良觀點：搞清楚問題所在，危老改建才有希望
⊙胡偉良觀點：各自吹號的政府部門是都更頭號殺手
⊙推動都更 六都產官學獻策
⊙都更條例＋危老條例＝非常健全的都更制度？
⊙撿現成的？政府「住都中心」都更挑國有地
⊙觀點投書：金融業加入都市更新還需強化監理水準
⊙鑑價透明 馬玉山：新加坡不知何謂釘子戶