政府若不主動出擊 都更只能「原地踏步」

編輯整理/集思創新平台

 

總統蔡英文宣示,政府將以提振內需做為今年拚經濟的主軸,振內需也將成為今年經濟成長的重要動能、新火車頭。至於提振內需的具體作法上,她力推前瞻、5+2創新產業、能源轉型、都更條例、長照2.0等五大藥方。

 

其中都更方面,除了推動《都市更新條例》修法、制定《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,並設置「國家住宅及都市更新中心」推動都市更新及管理社會住宅業務、「台灣金融聯合都市更新服務公司」提供危險與老舊建物改建及都市更新的服務平台。但是,在這些政策提出之後,都更真的就能推得動?

 


台灣都市更新,長期受限民粹與法規的影響,速度牛步為人所詬病,而其中可能的問題有:

 

 

(一)老舊建築產權複雜,整合不易、分配問題成阻饒。政府陷入私人產權如何分配的泥沼,無法從都市計畫的大格局思考。

 

 

(1)「緩拆」大旗保護下的違建

 

 

根據內政部政務次長花敬群所簡報的資料指出,截自3月底,受理的「危老重建計畫」件數累計為11件,已核定案件為3件,離2018年目標的全台500件還有很大的距離。其中主要原因,在於老舊建築大多存在著違建的問題,甚至成為了都市更新最大阻力。

 

 

台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良表示,國內建築頂樓加蓋、一樓占用亂象多,而這些被稱為「萬年違建」的緩拆建築物,早被違章戶視為合法權利。

 

 

然而現有的都更機制中,在權利分配時,既不承認也不給予它任何的分回,使得這些違章戶的所有權人不甘於既得利益受損,自然成為都更改建中的反對戶和釘子戶。

 

 

因此,政府應拿出魄力,嚴格取締頂樓加蓋及一樓占用等違建問題,否則都更之路恐依舊遙遠。

 

 

(2)「一坪換一坪」迷思成都更阻礙

 

 

加速都更是當前政府的迫切施政,但為何推動都市更新如此牛步?關鍵在許多住戶都有「一坪換一坪」的觀念,而不願再掏錢來重建自己的房子。

 

 

而「一坪換一坪」也成為近日市長參選人的政策論戰,而實際上,除非修改現行法令(遊戲規則),否則除了少數精華地區,因為可銷售面積金額可高達一定程度,而有一坪換一坪的先天優勢外,大多是不太可能,且若真的達到全面「一坪換一坪」政策,恐造成台灣更大的貧富差距,以及人口過度集中北部的失衡,這是沒有都市計畫的觀念,本來就不該把人全部都塞到同一個地方去,城市會承載不住,都市更新怎麼能無視人口及建物的管制?且在法律推動上,恐怕也會困難重重。

 

 

因此,政府必須向民眾說明清楚,否則恐造成不必要的對立及困擾,反而成為推動都更的阻力。

 

 

(3)都更條例修法後,釘子戶問題將減少?

 

 

《都市更新條例》修正草案,針對都更不同意戶明定「3加1」程序,從劃定更新地區、提出事業概要、審查事業計畫、權利變換計畫審定,只要有爭議就會辦聽證會,每個程序都有要求的內容,也被實質審議過後才會核定。類似文林苑的個案,只要都更單元內有人不同意,那就會被割出更新計劃,其他同意戶還能推動都更。

 

 

但這樣真的是在解決問題嗎?

 

 

首先,以文林苑及永春案為例,皆是在執行過程中提出行政救濟,以至於整個案子停擺;而當時文林苑案,政府機關亦介入協調,卻始終無法獲得結論,及至對簿公堂;再如永春案割出不同意戶後的「U字型」規劃設計,這種眼不見為淨的逃避作法,也無法解決問題。

 

 

以新加坡為例,新加坡對都更的法令規範簡單清晰,政府一旦畫定都更區域,就開始徵求居民同意。如果居民有3%~5%不同意拆遷,就必須透過公開的鑑價過程,賣給政府與建商。如果居民不同意鑑價結果,就給法院判決,如果法院也覺得價值不止於此,住戶就可以獲得更多的金額。因此,對新加坡官員而言,都更沒有釘子戶的問題。

 

 

(二)從中央到地方,主管單位的角色僅是死守法規的守門員,而不是城市再生計畫的推動者。

 

 

(1)都更草案用字藏玄機?

 

 


(圖片來源:經濟日報

 

 

 

 

 

 

立法院於三月二十六日初審通過的《都市更新條例》修正草案,新增「政府主導都市更新」專章,明定各級主管機關「得」成立都市更新推動小組,督導、推動都更政策,與協調政府主導都更業務。其次,政府主導的都更案,免擬具事業概要,得依規定自行實施,或經公開評選,指定代為實施者。

 

 

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,上述條文當中「得」與「應」的語意實質差異頗大,「得」讓人感覺可有可無,如為「應」字,就有必須成立而較具強力推動意志,「得」字則顯得較為消極,這也顯示出政府單位尚未認清事實現況,而無法推出較積極的因應作為。

 

 

(2)住都中心案子撿現成?

 

 

「國家住宅及都市更新中心設置條例」預計在7月正式上路,內政部表示,住都中心將以推動都市更新及社會住宅為主要任務,扮演統籌規劃角色,建立公私部門整合平台,引入民間力量充實推動量能,透過政府與民間企業、非政府組織及非營利團體間合作關係提升,強化民眾整體居住環境及生活品質。

 

 

 


(圖片來源:中時電子報

 

 

然而目前預計著手的五大案,其中四塊基地為國產署的土地,已經與國產署初步協商,可提供作為都更使用。不禁讓人懷疑,為何政府主導都更,卻從產權完整、最單純的國有地介入?

 

 

(3)「房屋稅太高,使都更戶根本不想都更!」

 


房屋稅與地價稅高漲,使都更戶換新屋後的房屋稅過高,導致民眾在老屋改建之後反而住不起新房,讓都更頓時熄火。以住北市老房子的住戶為例,都更後的房屋稅從原本5000元變成30~50萬元,根本負擔不起,民眾只好繼續住老房子、不參加都更。

 

 

為此,政府亦有提出租稅減免政策,房屋稅最高可減半徵收長達12年,卻仍有民眾擔心,12年延長期結束後,還是得面臨房屋稅暴增問題。

 

 

新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良認為,地方政府為填補地方財政惡化的缺口,隨意調高新成屋的房屋稅基,反嚴重傷及無辜,例如104年7月以後領使用執照的新屋,不論面積大小皆課以重稅,對中等收入想要提升居住品質的換屋族,買了不算大的新房,卻無辜受到政府的重稅懲罰,新屋何罪,情何以堪?

 

 

依據現行《房屋稅條例》第5條規定:「房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:一、住家用房屋:供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」(註:依據住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準,個人所有之住家用房屋符合下列情形者,屬供自住使用:一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。)

 


為鼓勵民眾參與都更,筆者認為,政府可另針對僅有一戶住家用房屋者,給予較低的稅率,藉此減輕都更戶的負擔,也能同時幫助到一般的換屋族。

 

 

政府積極程度仍是關鍵

 

 

台灣INTA技術論壇執行長李威儀透露,日本成功關鍵是中央政府對城市再生的OPEN MIND以及總理親自主導跨部門整合,加上民間力量的導入。

 

 

日本這17年來盡力協助各項都市再生發展計劃需要,包括放寬法令解釋或制定適合法令給都市再生個案、協助解決疑難雜症等,如簡化單純因高度而必須要施作環評的個案簡化審查,甚至放寬福岡市航高管制,以及針對民間286個超過1公頃開發案進行意見調查,歸納出民間需要政府解決有時間風險、中央法令不適合地方需要、公共建設期程不能符合民間開發需要3大重點,讓這17年來光是民間投入都市再生事業金額超過8兆日幣。

 


他說,若台灣如行政院長甚至總統,親自負責都市再生計劃政策推動和決策以及障礙排除,相信台灣也能有成功的都市再生和經濟發展。

 

(編輯整理/鍾子葳)

 

資料來源:
都更遙遙無期 專家疾呼:拆除違建!
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