老宅都更 看看日本怎麼做

編輯整理/鍾子葳

政府與民間合作讓東京脫胎換骨

日本三十多年前推動都市更新,早台灣二十年。東京的大型都更案,不僅拉高房價,更營造夢想,讓都會重生。

 

根據內政部不動產資訊平台發布今年第二季房屋稅籍住宅類數量統計,全台灣共853萬棟住宅,平均屋齡高達29.56年,台北市為33.12年、新北市約27.55、台中市約26.65年、台南市約31.23年、高雄市約29.52年,顯示全台住宅正面臨老化問題。

 

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市住宅屋齡平均老舊,加上新增加的房子數量位居六都之末,因此住宅老化速度位居六都之冠,「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題,若不能透過都更扭轉都會區老化的問題,則台北市將成為國內房價最貴的古都。

 

 

借鏡鄰國日本,同樣也面臨住宅老化問題,日本於多年前已開始積極推動都市再生,讓閒置土地、老屋整體開發、活化,同步解決房屋老化問題。其中尤以東京都更是積極推動大規模都市開發、以日本大型開發商森集團之ARK Hills開發案為例,該案於1986年完成,為日本第一個由民間企業主導開發的大規模舊社區改建項目,由辦公室、住宅、酒店及音樂廳等组成之複合開發,具體體現了結合工作地、居住地、城市與自然和諧共處,以及交流傳播文化“Hills”理念的原點。

 

 

(圖片來源:japanpropertycentral)

 

該開發案對減緩溫室效益及組織社區城市綠化活動之貢獻,更榮獲2006年國際環境大獎“全球能源獎”。另外,森集團於2014年完工之虎之門之丘,更是結合產、官、學合作下之結晶,本案為民間團體首次從計畫作成初期以「事業協力者方式」開始參與公共事業,並成功突破道路法之限制,將環線隧道規劃穿過大樓底層,讓商用不動產開發與公共利益完美結合。

 

 

推動都更 政府責無旁貸
 

 

日本森集團子公司森大廈都市企劃社長山本和彥指出,光靠民間的力量無法完成大型的開發案與都更,因為這種大型案件常需要政府放寬法規限制、因應時局改變政策,需要政府與民間的力量結合才可能完成。

 


以虎之門之丘為例,就必須配合環狀線、衍伸到新的築地市場,還有2020年的東京奧運開放道路會經過各種私有、公有的土地,光靠單一的財團要進行整合花費的金額太龐大,而且還花了12年才完成,而像六本木之丘更涉及400名業主、耗時17年。

 


山本和彥表示,這兩個都更案都花了10年以上,非常浪費社會成本,直到2000年時才有了轉機,關鍵就在於原本下放給地方政府都更的權力由中央收回,並且做了整體法令的改變,針對大型開發案也漸漸放寬政府政策,過去送審要花1到2年,現在限定半年年必須回覆。另外,也加強與居民溝通,以六本木之丘為例,森集團就派員與當地居民生活了很多年、取得信任,才願意以坪數對等互換。

 


日本政府鼓勵老宅改建、並進行都更,但前提是,必須用更嚴格的建築法規規範。除此之外,日本政府非但沒有降低容積率,日本幾大建築案例的容積率還高過台灣。大樓倘有更多的建築空間,也必須將部分回饋於民,讓社區居民共享,例如作為托兒所托育管理、長照用途照護老人。

 

 

並且,政府在給予都更容獎的同時,務必更加謹慎地搭配合宜的稅賦政策,保障原住戶繼續居住在自有房屋的權利與負擔能力。以日本為例,不只房屋稅只有1.7%,若是在世時參與都更,遺產稅率可由50%降為10%,也有效降低釘子戶的比率。

 

 


老屋重建都要百分百同意嗎?

 

 

最後,這次「老屋重建」政策另一個引發議論的話題是:重建都要百分百同意嗎?更進一步來問,如文林苑、永春、乃至近期的長安西路都更案強拆的爭議,放在日本現行法制體系裡如何處理?

 

 

先要釐清的是,前述台灣爭議的都更案例,在日本僅視為個別集合公寓大廈建築重建。循此,此類公寓大廈重建,應依《區分所有法》的規定,先由內部作成集會決議,繼而依《加速公寓大廈重建法》規定,申請成立重建組合(重建會),經重建審議、權利變換登記等程序推動。

 


那有不同意者怎麼辦呢?依日本《區分所有法》規定,公寓大廈之重建只須分別得到區分所有者以及表決權的4/5以上同意。看似跟台灣都更所說的多數決類似,但差別在於,日本對「重建」必要性有嚴謹的認定要件,須經耐震診斷,判明耐震性不足、對全體所有權人「有急迫性」;且採耐震改修「費用過大」不符效益,才有重建發起的正當性,也才可適用多數決。

 

 

以及,縱然可以採多數決重建,但對於反對重建或不同意決議內容的人,日本法制也做了對應保障措施。以下僅就台灣最常發生爭議部分做說明:

 

 

「時價」讓售請求權:對於不參加重建者的區分所有權(含基地利用權),可由贊成重建決議者、或依該決議同意指定第三人(通常是開發商),請求以「時價」讓售。這種以「時價」讓售的規定,與我國都更條例規定只能以更新前權利價值評定,對於不同意者權益相對是較有保障的。

 

 

價格爭議的處理:不同意者對於買受價額或其他補償金額發生異議時,得向具獨立性的「徵用委員會」申請對金額的裁決。而我們對不同意者權利價值的異議與審議核覆,卻均由都更主管機關及審議會決定,難免遭到球員兼裁判的批判。

 

 

特殊情況之延期點交:如不同意者因前述讓售請求執行,導致其生活上顯有發生困難之虞,且對重建決議之實行無顯著影響者,當事人於價款交付或提存之日起,可請求法院核准延長在不超過一年之相當期限內點交房地。 

 

 

原出讓者之買回請求權:為避免「強制出讓」淪為迫遷的工具,日本也規定「自重建決議之日起2年內,未開始著手拆除建物時」,被請求讓售區分所有權者得以原支付之價金,請求買回。
從上述規定看來,我們當可了解,日本關於老屋重建,固然有多數決與行政代執行的權限,但其適用必要性有明確規範。在處理不同意戶的規定上,相對細膩也更具保障,因此,實務上所謂「釘子戶」發生的機率也相對降低許多。

 


擁有400年歷史的東京、2000年歷史的倫敦,在都更後都比只有150年的台北更有活力、更具防災力。都更要成功,胡蘿蔔與棒子都必須齊備,因為都更不僅是地方政府權責,更需仰賴內政部與營建署等單位的配合。日本為了推動「防災都更」,擔心發生土地重大災害,還會給予參與都更者稅金上的減免,增加民眾都更意願。或許,我們可以借鏡日本的作法。

 

 

圖片來源:天下雜誌

 

 

 

資料來源:

林旺根:你要的是「防災都更」還是「老屋重建」?日本經驗這樣做

都更制勝關鍵 日本專家:由中央主導

北市平均屋齡32年 老化速度六都之冠

 

 

都更房改 他山之石 都市更新

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