都更房改 推薦好文 2017-08-09
 

耗時16年 永春都更案退回原點

編輯整理/鍾子葳

99%的多數悲歌... 解密都更風險

永春都更案歷經16個年頭終於在2016年9月28日正式動工,但因3戶不同意戶提出行政訴訟,台北高等行政法院去年6月判決北市府敗訴,北市府為此提出上訴,但最高行政法院最終駁回上訴全案定讞,等同於回到16年前原點,都更之路遙遙無期。

 

一、背景概述

 

 

位於忠孝東路五段、松山路口,基地面積約1,100坪永春社區共有130戶,由於部分住戶不同意,都更案陷入僵局,一拖就是十幾年。本案最大的爭議點也是不同意戶對於估價結果存有疑慮、認為建商賺取暴利,導致前後推動時程長達16年。為解僵局,建商決定將不同意戶彭家畫出都更範圍,變更設計,重新送件審議,不過將近2年的變更程序,依舊有4戶未同意拆除。

 

 

在爭議未解決的情況下,本案仍在2016年9月開工動土,全案規劃地上三棟主建物,分為15樓兩棟、21樓一棟,坪數規劃12~57坪,共新建282戶、114戶原住戶將全數搬回,實施者森業營造將分到其中四成量體,預計2020年可完工。

 

 

 

 

不同意搬遷戶認為北市府沒依照聽證程序進行都更審議,提起行政訴訟;台北高等行政法院105年6月1日判北市府敗訴,撤銷北市府核發給森業營造公司的權利變更計畫、施業計畫以及建築執照的原處分。

 

 

105年6月4日,北市府召開都市更新及爭議處理審議會專案小組永春都更案,不同意戶王家主張都更後的體育設施因出入口位於他住家,因此認為應將產生的獲利12.9億元,但實施者森業營造認為不合理。會中委員頻頻對於12.9億元的計算產生疑慮,委員詹勳敏強調,估價師在估價都在你更新前的權利價值,「而不是你家在一樓,站在那個位置出入口容積獎勵全部歸你,那二、三樓歸誰?」又若將出入口改往別的地方是否,就表示獲利就算其他的。

 

 

森業解釋,體育設施為換取容積獎勵所投入的公益設施,位於建築的一、二樓及地下室一樓,未來將會回饋給北市府體育局,開放給所有民眾,相關營利不會回到建商身上。委員彭建文提到,公益設施是捐贈市政府,沒有要回歸利益給森業,所以得到的容積獎勵是回歸所有住戶共享。

 

 

會議未達成共識,經委員充分討論後,認為有必要再召開協調會。根據台北市都市更新條例第三十六條規定的5月26日補充規定,召開兩次協調會後,將召開「都市更新及爭議處理審議會專案小組」提出評估,才會核實代為拆除。

 

 

市長柯文哲接下永春案同意戶陳情書,表示將當作專案、親自上陣「用力處理」,而最後1戶拒遷戶在7月終於拆除,市長柯文哲9月出席動土典禮時說,北市屋齡30年以上老屋約有48萬戶,年初台南維冠大樓倒塌後,曾有人說若強震發生在北市,恐將倒4千戶、死6萬人,「也因此加速北市府執行都更的決心。」

 

 

然而,最高行政法院日前以變更計畫和原始都更計畫已大幅變化,主管機關卻未盡實質審查之責,判決台北市府敗訴,全案定讞。依此判決,永春都更案等於回到變更核定前、全區皆為重建狀態。

 

 

依據內政部最新公布的土壤液化資料,此次更新區「全部」屬於紅色的高潛勢區。(圖片來源:永春社區警察宿舍都更同意戶自救會

 

 


二、大事記

 

 

 

 

三、敗訴原因

 

 

根據判決書,最高行駁回北市府上訴,原因包括選配機制、風險管理費率、營建工程管理費有疑義。

 

 

(一)最大幅變更計畫內容,未重新「選配」住戶權利

 

 

法院指出,依都市更新條例第25條之1辦理之都市更新案件,實施者應就更新單元內同意與反對戶一併辦理選配,以維更新單元內所有住戶公平。北市府亦曾函釋,不管同不同意都更,都應一併辦理抽籤選屋才公平,不然有簽私約的先辦,分完再給不同意戶選,不同意戶就變成二等公民。

 

 

然本案變更計畫的房地選配規則,不同意戶所得選擇範圍,僅限建商先為同意戶保留戶數以外的少數餘戶,這種作法不符合規定,且不當限制對不同意戶選配更新後建築物的權利,有違平等原則。

 

 

※ 森業營造建設開發部協理李政道說,這案子依法、依程序辦理,當初選配期間,有通知所有權人,且取得同意書,王家在選配期間都沒有提出意願,直到北市府核定,才向法院提出選配問題。

 

 

(二)費用浮報為都更一大問題

 

 

關於權利變換費用問題,問題在所有參與者有共同負擔費用的部分;在永春都更案中,森業編了一千兩百萬的工程管理費,但無法提出實質支出的證明。

 

 

實施者在都更時,都會有一筆可以入袋的「營建工程管理費」,法院認為必須有委託營建之實,才能取得此筆管理費,但北市府的都更審議會卻僅看到合約,就據此判定有委託營建之實,法院認為此審查並不足夠,應實質審查施工品質、施工項目等,才能給予管理費,因此,在審查程序上有瑕疵。

 

 

(三)風險管理費率之審核機制未確實執行

 

 

此外,共同負擔中還有「風險管理費」,是拿所有經費乘以一定比例,當作實施者的報酬。依北市府規定,比例多少要視實施者付出之創意、勞力等而定,具有對價關係,但在永春都更中,卻直接訂為12%,完全沒說明理由,此點最高行政法院亦認為違法。

 

 

※ 森業營造建設開發部協理李政道說明,至於風險管理費、工程管理費,一切按照北市府提列標準申請,尤其風險管理費,當初申請13.5%,北市府僅認定12%,判決令大家不解,更已經影響一百多戶同意戶,目前僅一戶不同意戶王家,期待可以再商談。

 

 

四、爭議點

 

 

(一)、同意戶論點

 

 

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長于俊明表示,此都更案共130戶,但不同意拆遷戶只剩1戶、占比僅0.8%,依權利變換可分回價值4300多萬的房子,但不同意戶卻獅子大開口索價逾12億,讓都更案動彈不得;住戶經過漫長17年還是回不了家,台灣社會的公平正義究竟在哪裡?永春都更同意戶自救會更痛批,不同意戶要求12.9億,當初北市府協商記錄都有,前面開口要錢,現在又用行政訴訟卡關都更案,到底這社會還有沒有公理?

 


市府主張實施者2013年送出變更事業計畫,市府也走完公展、幹事會議、聽證會等程序;最高行政法院撤銷的是最後的行政處分,所以市府依其要求補正的項目,儘速補正、走完應有程序,即可恢復都更案,樂觀估計最快補正時間要走6個月。

 


(二)不同意戶論點

 

 

現行都市更新條例,還造就了另一種法院也檔不住怪手的情形,就是所謂建商偷拆的情形。之前汀洲路都更案龍腦戶和最近被偷拆的三重林家被拆,便是很好的例子。在這種案例裡,建商憑著市政府發給的拆除執照便將不同意戶拆除,嚴重忽略了拆除執照並不會形成要被拆除房屋的所有人配合的義務。

 


台灣都市更新受害者聯盟員工陳虹穎指出,永春都更案事實上就是「暴利都更」,一般的都更案只會拿到1.5倍、上限50%,但永春都更案卻有高達1.78倍的容積獎勵,以及20%特許的停車容積獎勵,雖都委會15日決定,將原容積獎勵78.75%略減2%,減少約100坪面積,但「76%也還是很高阿」。

 

 

(圖片來源:聯合新聞網)

 

 

五、改善建議

 

 

為了減少都市更新的爭議、加快推動流程,行政院會已於2016年2月25日通過內政部擬具的「都市更新條例」修正草案,將函請立法院審議。內政部表示,本次修正增加資訊公開與民眾參與,提高「事業概要」同意門檻,並將聽證程序納入都市更新程序中,以符合司法院「釋字第709號」解釋意旨;另考量災損建物更新重建的急迫性,其同意比率門檻,仍維持現行二分之一及得免除「事業概要」的程序,並強化公產參與都市更新機制及針對目前民間實務執行的爭議與困難,進行全面性檢討與改進。

 

 


 

     ※ 都市更新條例有多數決的制度,而在更新的三個階段中,只有事業概要及事業計畫階段有同意門檻的規定。

 

    第一個概要階段,只要超過1/10的私有地主及合法建物所有權人以及產權面積同意,
    就可以提出申請。但因為大法官709號解釋認為事業概要的同意比例門檻太低,條文
    違憲,所以現階段無法受理,俟都市更新條例修法後,依修法後的規定辦理。

 

    第二個事業計畫階段的同意比例會依更新單元基地是不是在更新地區範圍內有所不
    同,如果不在市府公告之更新地區內,土地或合法建築物所有權「人數」同意比例為
    2/3、產權「面積」同意比例則為3/4;如果更新單元基地位在更新地區內,同意比例
    則會降為3/5及2/3。(都市更新條例第22條)

 


 

 

此外,台北市為了全面加速民辦都市更新的推動,近日也提出了「都市更新168專案」。此專案的重點在於,若都市更新案取得更新單元範圍內私有土地、合法建物所有權人100%同意,且都市更新審議程序中全無爭議者,市府將協助簡化審議程序、優先審理、優先排會及專案列管等方式,全力協助事業計畫案於報核後六個月(180天)工作天內審議通過;若為事業計畫及權利變換計畫併同報核者,於報核後八個月(240天)工作天審議通過,希望能藉此鼓勵民眾與實施者參與都市更新。

 

 

實施者為都市更新中重要協商角色,在都市更新事業整合推動實施過程中,居民為主要更新權利參與者,可獲取更新利益,與實施者建立委託實施關係,而實施者扮演更新整合執行者,獲取投資效益;對於地主而言,實施者的專業能力固然重要,然實施者的正直與利益合理分配,仍將為影響居民對於合作關係是否值得信賴的關鍵因素。

 

 

但是,台灣目前的都市更新條例中,實施者僅能取回「實施成本」卻不能參與「分配利益」,加上地主整合難度高、曠日費時,特別在住宅市場氛圍低迷的現在,造成願意執行都市更新的建商(實施者)越來越少,建議未來都市更新應建立透明合理的權利分配機制,提升地主、實施者對於都市更新中合作關係的信賴感與參與意願。

 

 

過去我們都更案的權利分配過程中,的確有許多不透明的地方,甚至有些溝通不夠充分,現在有既定的程序,大家就依據程序來走。過去政府就是把溝通的事情丟給實施者(即建商),認為這件事情是實施者要做的,但這往往正是雙方協商停滯不前的原因。

 

 

而政府亦不適合既擔任都更審查者的角色,又做為實施者與住戶意見相左時的仲裁者,因為這樣就是球員兼裁判,就不公正,所以要有一個公正的第三者在後面,協助住戶與實施者溝通,並給予住戶必要的諮詢(包括法律和實務面)和協助,大家從溝通中慢慢建立互信並學習。過去地方政府都沒有正視公正的第三方,也沒有建立好溝通協商的機制,都是出了問題再來補救,這樣就會延誤很多時間,不如在作業過程中就重視整個協商過程,並請公正的第三方從旁協助。

 

 

本案的另一個問題在於雙方對於權利價值的認定不同,造成雙方不信任、針鋒相對,而無法順利走完後續的流程。地政士公會全聯會榮譽理事長指出都更窒礙難行就是都更戶和實施者對於「房屋價格認定不同」,因為價格喬不定,雙方毫無共識,因此具有執行公權力或仲裁能力的公正第三方機構,在此時就顯得相對重要。

 

 

由於價格乃依供、需之均衡所決定,因此單方面提出之價格應在對方可接受下,方為均衡或合理價格。國際的研究發現地主們可能因感情或繼承因素常有敝帚自珍的「稟賦效果」,即傾向高估自家財產價值,此時即有賴公正、客觀且專業的第三者進行估價。 林旺根舉例,若雙方對於房屋價格認知不同,就由獨立第三方機構另請估價師鑑價,最後裁定的結果,雙方都必須遵守,若其中一方不服,就循法律途徑上訴,但該拆的房屋還是依照原訂程序拆除,日本、新加坡都是如此執行。

 

 

我國自102年起實施不動產估價師制度以來,在技術上已臻純熟,也逐漸為公部門的徵收補償所信任及各界接受,除了供需法則外,如藉由未來的穩定收益還原為基本價值的「收益法」亦是常用的估價方法之一。

 

 

雖然永春案已經動工,現在進行資料補正到完成整個程序,有必要花時間去做,可回應各方的意見,也可以讓行政部門得到啟示,溝通過程很重要,未來修法在程序上要更加嚴謹。

 

 

資料來源:

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